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万亿海外债遭美元升值利空 房企再融资压力难解

字号+ 作者:网络 来源:21世纪经济报道 2019-08-07 11:35 我要留言(文明理性) 人气:

今年中国开发商的日子一点都不好过。在房地产融资持续收紧之际,人民币兑美元破“7”,给房企们的境外融资再蒙上了一层阴影。......

今年中国开发商的日子一点都不好过。

房地产融资持续收紧之际,人民币兑美元破“7”,给房企们的境外融资再蒙上了一层阴影

自2017年以来,境外融资尤其是美元债,为持续资金饥渴的房企们打开了一扇窗。据Wind统计,2017年瘢科缶惩夥⒄殉蛞冢渲芯蟛糠质敲涝2019年前7月则已超3000亿,接近去年全年。

超高的融资背后是房企今年面临巨大的偿债压力。而今,随着发改委对境外发债新规的实施,以及汇率破7,房企的借新还旧面临更高的成本,更大的不确定性,再融资压力空前加大;不排除会出现更多的美元债务违约。

此外,人民币贬值后,房企的汇兑损失将大概率加大,进而影响房企的净利润。2016、2018年便有不少房企都产生了汇兑损失,削弱了当期利润。

海外债务“滚雪球”

从2017年开始,由于境内融资收紧,房企海外融资大幅上升。据Wind统计,2017年房企境外发债2900亿,是2016年的近5倍,2018年继续升至3300亿,2019年1至7月则已经超过3000亿元,接近2018年全年。

另据民生证券数据,截至7月初,房地产美元债存量达到1700亿美元(约11900亿人民币)左右,占中资企业美元债存量的20%以上。

就单个房企而言,亿翰智库数据显示,截至2019年7月底,中国恒大仍未到期海外债(绝大部分为美元债)规模达208.2亿美元;碧桂园位列第二,为90.5亿美元,佳兆业和中海地产均约为77亿美元,融创位列第五,达到60亿美元。

绿地、万科、富力、雅居乐紧随其后,分别为50亿美元、47亿美元、43亿美元及40亿美元。

民生证券指出,自去年发改委706号文后,大部分房企发行境外美元债,基本均用作借新还旧。

7月12日,发改委发布778号文继续“打补丁”,境外美元债所筹资金,只能用于置换未来一年以内到期的中长期境外债务。

这意味着,之前未发行过美元债的房企后续既无发债动机,也难以获得发债批文;近期发行过中短期限美元债的房企,只能通过自有资金或国内举债偿还,而不得通过境外续债维持债务规模。

进入8月,随着人民币贬值汇率破7,房企海外融资再受影响,成本或将继续上升。穆迪房地产分析师曾启贤指出,企业须将人民币兑换成美元才能偿还离岸借贷的利息,人民币的贬值增加了企业的支出;此外,如果债务到期时房企没有进行再融资安排,需用人民币购买升值后的美元还本,也会增加其财务成本,进而影响净利润。

事实,去年以来房企境外融资成本一直在上升。克而瑞数据显示,2018年10月房企境外发债成本破8%,之后均在7.50%以上。

多家房企不惜以高利率融资。如泰禾集团(000732)、明发集团今年发行的4亿美元、2亿美元债利率为15%;泛海控股(000046)、鑫苑置业发行的2.8亿美元、3亿美元的美元债利率超过14%。

总体而言,房企想通过借新还旧,把融资“滚雪球”的游戏玩下去,难度越来越大。

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